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아파트주택담보대출후순위 추가한도 직장인 사업자 1금융권부터 저축은행 정보활용 팁!
변정우 기자
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기사입력: 2019/04/09 [16:50]  최종편집:
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▲   아파트주택담보대출후순위 추가한도 직장인 사업자 1금융권부터 저축은행 정보활용 팁!  ©

[더데일리뉴스] 요즘 거리에 다니면 벛꽃을 비롯하여 각종 꽃들이 활짝피기 시작합니다.  봄을 느낄수 있는 날씨지만 , 가끔 바람불고 비도오고 꽃샘추위도 있으니 감기 조심하셔야 합니다.
 
봄이오면 본격적인 이사철이긴 하지만 요즘 부동산 침체로 조용하네요.  거기에 전세이사 수요도 본격적으로 움직이는 계절입니다. 서울및 수도권에는 각종 신규분양을 시작하고 있지만 부동산 활기가 살아날지는 좀더 지켜봐야 될거 같습니다.
 
본격적으로 주택담보대출후순위 관련 추가대출에 대해 알아 볼건데, 중간에 일상 이야기도 사정상 조금씩 첨가 할 예정이니 양해도 부탁드립니다.
 
작년부터 언론에 한참 나오면서 시행중인 주택담보대출 규제 처음에 이 규제가 나왔을때는 혼돈의 시기였는데요.  관련 업무를 하는 은행직원이나 상담사분들도 굉장한 혼돈에 빠졌었습니다.
 
워낙 규제가 복잡해서 담당자들도 명확히 규정을 헤깔려 하는 경우도 많았습니다. 후일담 이지만 정부의 규제 정책을 심사규정에 어떻게 적용시켜 할지 금융기관끼리 눈치도 보고 토론도 많이 했다고 합니다.
  
지금은 어느 정도 정리가 돼서 실무자에게도 명확한 규정이 전달되고 있습니다.
 
가장 중요한 핵심은 기존 사용중인 금액 말고 추가담보로 후순위금액을 사용 할 수 있는냐 인데.  케이스별로 정리해 드릴 테니 필요하신 분들은 참고해 보시기 바랍니다.
 
여기서 잠깐 주택의 종류를 살펴볼께요.  아파트는 대한민국 국민들이 대부분 사랑하시는 대표 주거용 집이지요.   특히, 요즘은 젊은세대들이 신축 아파트를 굉장히 선호 합니다.  단지내 예쁜 조경과 각종 커뮤니티시설 주변의 편의시설등, 덕분에 작년부터 부동산 급등기에 신축아파트 가격이 급등 했었죠. 
 
두 번째 빌라(다세대) 원래 명칭은 다세대가 맞구요 예전부터 편의상 빌라 라는 명칭으로 불려지고 있는데요,   다세대는  건축법상 4층까지로 되어 있구요.  4층이상부터는 아파트로 분류됩니다.   많은 분들이 다가구와 다세대를 혼동하는 경우가 많은데 , 다세대는 아파트처럼 구분등기가 되어 있어 각호수 마다 소유자들이 다르구요,  다가구는 구분등기가 아닌 전체 건물 1개로 등기가 되어 있고 대부분 소유자는 1명입니다.  
 
* 한가지 중요한 정보 드릴께요. 
 
얼마전 부터 신축빌라 분양이 굉장히 유행하고 있는데요. 신축빌라를 분양받으실 때 주의하실점이 있어요. 가끔 건축물상 상가로 되어 있는 층수를 주거용으로 꾸며서 가격을 좀더 저렴하게 해서 분양하는 업체들이 많이 있습니다.
 
이렇게 하는 이유는 건축법상 주차장 확보 문제로 이렇게 편법을 사용하는데요.  보전등기,건축허가 신청할때는 상가로 했다가 허가가 완료하고 나면 주거용 빌라로 꾸며서 분양합니다.   이런 빌라를 분양가격이 저렴하다고 덥석 분양받으시면 나중에 문제가 많이 발생하니 주의 하시기 바랍니다. 
 
발생하는 문제는 불법용도변경위반 과태료 ,  주택이 아니기 때문에 전세나 임대도 잘 안나가구요. 주택법상 보호도 못받습니다.  그리고 제일중요한 재산가치가 떨어져요. 시중은행이나 보험사에서 아예 주택담보대출이 불가합니다.  주택이 아니니까요. 나중에 팔리지도 않아요.--(일부2금융권에서 높은 금리로 가끔 해줍니다.--) 
 
다시 돌아와서 중점적으로 현재 보유하고 있는 아파트에 기존대출이 있을때 추가적인 후순위아파트담보대출한도를 조건별로 알아볼께요.
 
사업자가 있는 경우 , 사업을 하시는 분들은 이번 규제에 적용받지 않고 후순위 최대한도 까지 이용할 수 있는 자격을 갖추고 있습니다.  어떻게 보면 주택,아파트담보 후순위추가를 이용할 때 많은 심사기준에 있어서 많은 장점을 가지고 있죠.   직장인 보다는 한도, 금리,소득증빙련등 여러 가지 면에서 인센티브가 있는 편입니다.  정부의 입장에서도 사업자 관련 대출은 규제하기 어렵습니다.   왜냐하면 경제를 살려야 하니까요~
 
사업자가 있으면 한도를 높게 사용할수 있는데요, 이유는  사업자금 용도이기 때문에 여러 가지 규제를 벗어날 수 있어서입니다. 아파트 시세의 최대 95% ~100% 까지도 이용 가능 합니다. 법인사업자분들도 가능 한데요 , 한도는 대체로 85% ~90% 사이에서 정해집니다.
 
문제는 금융사 마다 차이나는 여러 가지 심사조건인데요. 몇가지 조건이 이용가능한 한도에 많은 영향을 미칩니다.
 
먼저, 지역별로 한도가 정해져 있습니다.  1급지, 2급지 3급지...    즉 아파트 실거래가와 경매낙찰율을 고려해서 저축은행마다 한도기준을 정해져 있습니다. 거기에 소형,중형,대형평수도 고려를 합니다.
 
또한, 신용등급 , 신규사업자 , 실사업자등등 여러 가지 참고를 합니다. 
 
괴장히 점 복잡하기는 합니다. 간단한 방법은 맨밑에 알려드린데로 금리비교 전문 업체에 그냥 문의 하시는게 젤빨르고 정확해요~ 금리비교 업체 정보력은 짱 입니다.  무료상담 이니 걱정안해도 됩니다.^  
 
그다음 두번째 간편한 무설정아파트론 , 주택론
 
이상품은 근저당설정을 안하고 간편하게 이용이 가능합니다. 세입자가 있어도 동의없이 가능하구요 , 가족분들 몰래 받는 경우도 있구요^. 여기서 가족분이란? 요즘에는 부부공동소유가 많아서요 주택담보대출을 이용 하려면 지분소유자 모두 담보제공을 해야 하는데 , 가끔 가족 모르게 받기를 원하시는 분들이 계십니다.
 
뭔가 이유가 있겠지요?  어쨌든 지분자의 동의 없이도 이용 할 수 있구요. 간단하고 편하긴 한데 금리가 조금 높다는 단점이 있습니다.   이상품은 기존대출 있어도 어느정도 한도가 나오구요,  소득증빙 없어도 가능,  매매건 추가자금 용도로도 가능,  분양잔금 추가자금으로 가능 .  만능이에요. ^
 
마지막 직장인들도 이용가능한 후순위추가상품
 
흔히들 직장인들만 각종 세금도 많이 내고 , 세금 관련 여러 가지면에서 불리한면이 있는데, 이번 규제에서도 비슷해요 ㅠㅠ .  한도는 사업자 보다는 적어지구요. 그래도 90% 한도에는 가능한데 금리가 사업자상품보다는 높아요.   즉 이번 주택담보대출 규제의 핵심은 가계자금 , 매매자금 용도에 집중되어 있어요.   쉽게 말해서 주택담보를 이용해서 과도하게 집 수집 하지 말라는 이야기에요. 특히 다주택자에게 여러 가지 규제가 중복되어 있어요. 그래도 후순위추가담보로 이용 할 수 있는 상품이 몇가지 있으니 문의 주세요^
 
여기까지 간단히 알아봤는데도 , 많이 복잡하네요. 이거 말고도 고려해야 할 부분이 투기과열지구, 조정대상지역, 주택보유수 , 기존 총대출 DSR적용문제,  아파트 소재의 시세흐름, 평수 , 층수. 등등 심사기준이  복잡하고 많네요. 거기에 또 금융사마다 심사기준이 조금씩 달라요. 큭~
 
그래도 급한자금 이용해야 하잖아요.  그렇다고 현재 사용중인 카드론 , 신용관련대출, 현금서비스를 연체타시면 절대 안돼요. 연체중에는 금융기관 이용이 불가하니까요.
 
어려워 하지 마시구요 , 제일 좋은 방법은 , 여러 금융업체의 심사기준자료와 풍부한 경험이 많은 후순위 금리비교 전문 업체를 잘 선택해서 무료 상담 이용하시면, 제일 빠르게 결과를 확인 할수 있습니다. (여기서 오래되고 경험이 많은 상담원이 좋아요.)
 
오랜 경험과 후순위전문상담 해주는 금리비교 전문업체 뱅크드림에서 무료상담 받아 보시구요. 따뜻한 봄 바람과 함께 좋은 계절 맞이하시길 바랄께요~
 
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